ВСЕ ОБ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ В СОЧИ

1. Комиссия за размещение объявлений о сдаче недвижимости - от 10% от суммы сдачи.
Да-да, все правильно, именно за размещение объявления о сдаче! Почему берут комиссию за это? Это объяснимо: - как и у нас, стоимость размещения объявления на разных площадках типа bоoking.com, Airbnb (обе ушли из РФ), любых местных или прочих международных, в любой стране мира не бесплатна. В каждой стране своя стоимость. В России booking.com, например, берет от 15% стоимости бронирования (проживания) + 20%НДС, Airbnb от 7% до 20% в зависимости от стоимости суток, (берет комиссию и всем известный российский Авито). Причем среди всего множества площадок размещения есть явные фавориты по бронированиям, о них мы поговорим отдельно в следующих статьях. Без общеизвестных маркетинговых инструментов не работает ни одна управляющая компания, ровно, как и любой отель, гостевой дом или гостиница. Причем у большинства Управляющих компаний за рубежом нет собственного сайта с объектами в управлении. Считается абсолютной нормой взаимодействие с гостем только через маркетинговую площадку. Маркетинговые площадки, на которых будет размещен объект, обязательно прописываются в Договоре управления.
Здесь стоит упомянуть еще один нюанс, о котором многие не думают и не знают – это расходы на эквайринг, если Управляющий принимает платежи по безналу. Скорее всего комиссия эквайринга будет включена в стоимость суток и также будет оговорена в Договоре управления, как расходная часть.
2. Комиссия за заселение и выселение гостей - от 10% от суммы сдачи.
Сумма данной комиссии может быть в разных странах разная, но она практически никогда и нигде не бывает фиксированной. В саму эту комиссию в Италии, Испании, Греции, Болгарии и прочих странах, где есть море, например, будет входить только встреча гостя у порога, guide по объекту размещения и, соответственно, приемка апартамента при выезде, всё. Размер комиссии напрямую будет зависеть от того, сколько в нее будет включено сервиса для гостей (уборка апартамента, вынос мусора, замена белья и полотенец, трансфер и пр.). Некоторые, из перечисленных в скобках, пунктов бывают неприемлемы для исполнения Управляющей компанией из-за локации всех объектов, отсутствия автомобилей для трансфера, условий бронирования и т.д. Отсюда и вариативность процента комиссии.
3. Уборка объекта размещения - в среднем 1 евро за квадратный метр в зависимости от метража объекта.
Имеется ввиду уборка после проживания гостей и подготовка апартамента к следующему заезду. Отдельно оговаривается уборка и подготовка апартамента (или иной недвижимости собственника) к заезду самого собственника, условия и варианты подготовительного сервиса прописываются также отдельно в Договоре управления и стоить могут как отдельно, так и входить в общее управление, о котором далее...
4. Управление недвижимостью - в среднем 1 евро в день, т.е. 365 евро в год.
В зависимости от типа недвижимости стоимость может меняться как в меньшую, так и в бОльшую сторону. Например для апартамента в 40м2 управление - это непосредственно присмотр за ним, за мебелью и техникой, допуск коммунальных работников и служб, некая роль охраны - проверки на целостность и т.п. Стоимость управления существенно возрастает, если речь идет об управлении домом со своим участком, т.к. сюда могут включаться присмотр за насаждениями на участке, внешним фасадом здания, бассейном, внешними коммуникациями и т.д.
5. Работа коммунальных и прочих служб - почасовая, примерно от 30 евро в час.
Если вы думали, что управляющие компании в Европе и где бы то ни было, самостоятельно чинят мебель, сантехнику, работают садовниками, чистят бассейны и исполняют прочие пассы, вы глубоко ошибаетесь. Такие работы принято отдавать исполнять профессионалам своего дела, а соответственно оплата их происходит исходя из стоимости таких работ у самих мастеров. А стоимость без учета материалов, как правило почасовая. Оплачивает ее Управляющая компания из суммы, вырученной со сдачи объекта (т.е. это расход собственника). Выше сказанное относится именно к сдаваемому объекту, а не к содержанию жилого комплекса, кондоминимума или многоквартирного жилого здания, в данном случае внешнее обслуживание территории и зданий осуществляет общая Управляющая компания и расценки там совсем другие.
Очень важный нюанс! Ни в одной стране Европы с гостя не потребуют компенсации, если у мебели оторвалась дверца, расслоился материал, из которого сделана мебель, вздулась столешница на кухне, треснула плитка на полу и подобные мелкие, но требующие ремонта или замены поломки. Все это относится к качеству мебели и ремонта, который сделал собственник и он должен осознавать, что чем дешевле мебель и материалы, тем чаще будет требоваться мелкий, а то и более крупный ремонт.
6. Оплата коммунальных платежей и налогов - дополнительно 30 евро в месяц.
Имеется ввиду не сама стоимость коммунальных платежей, в разных странах она очень разная, а именно сама работа управляющего в этом направлении. Если налоги выплачивает сам собственник, то данная сумма может уменьшится вдвое. По самим же налогам, опять же в зависимости от страны это могут быть суммы от 10 до 43% в год на доход от сдачи в аренду недвижимого имущества. Однако, размер налогооблагаемой базы можно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость, расходов на ремонт и содержание жилья, платежей за услуги кондоминиума. Не платить налоги не получится, т.к. приобретая жилье в Европе, вы автоматически попадаете в базу налогоплательщиков.
7. Подписание Договора аренды с гостем – в среднем 25 евро.
Это работает не во всех странах. Если речь идет о краткосрочном проживании гостя с посуточной стоимостью чаще всего договор не нужен. Тем не менее, в некоторых странах есть такое требование под каждое проживание гостя больше определенного количества дней. Но подписание Договора аренды абсолютно точно производится, если гость снимает вашу недвижимость на несколько месяцев.
8. Прочие платежи.
Здесь стоит упомянуть такой, хоть и единоразовый, но все же существенный платеж, как оплата Лицензии на сдачу в аренду вашей недвижимости. Без нее ни одна Управляющая компания не примет в управление ваш объект. Лицензия доказывает, что ваша недвижимость подходит под сдачу, имеет соответствующее оснащение и оборудование для полноценного и безопасного проживания гостей. Стоимость лицензии от 170 евро и до 500, в зависимости от страны.

В переводе на рубли.
И так, давайте попробуем пересчитать в рубли и подведем к общему знаменателю сумму комиссии, которую берут Управляющие по сдаче в аренду недвижимости от собственника в Европе. На день написания этой статьи, курс евро составлял 77руб. За основу возьмем апартаменты 40м2, не требующие никаких ремонтно-чинительных работ. Подписание договора аренды брать не будем. С округлением до целых получается:
1. Т.к. booking.com самая используемая площадка размещения, возьмем ее. Комиссия букинга, как мы и писали ранее составляет 15%+20%НДС = примерно 18%
+ 10% за размещение гостей = 28%
2. Уборка (допустим было 3 заезда гостей за месяц) 40*77*3 = 9200руб.
3. Управление 1*77 = 77руб в день*30 = 2300 в месяц.
4. Допустим собственник оплачивает налог самостоятельно, а коммуналку оплачивает управляющий = 15*77 = 1150руб.
Пусть будет, что общая выручка от сдачи апартамента составила 1300 евро, т.е. 100 000 руб. за месяц. В итоге собственник на руки получает – 100000-28%=72000-9200-2300-1150= 59350р. Т.е. сумма комиссии Управляющего вашим апартаментом в Европе = 41%. И это сумма без вычета суммы коммунальных платежей и годового налога.
По нашему личному опыту и опыту наших коллег за рубежом, мы чаще всего сталкивались с комиссией от 30%. Меньше комиссии безусловно есть, но там уже нужно смотреть, что именно в эту комиссию входит. Часто, снижение комиссии может позволить себе только та управляющая компания, которая работает с одним жилым комплексом и держит в управлении весь пул апартаментов, получая дополнительный доход с ежемесячных коммунальных выплат от собственников и дополнительных услуг, предлагаемых гостям (питание, экскурсии и пр).

Итог.
В целом, получившийся процент комиссии Управляющей компании в Европе, сопоставим с Российскими расценками. Разница лишь в подходах и количестве входящих в комиссию платных услуг. Хотя, например, в нашем случае мы сталкиваемся часто с тем, что наша комиссия существенно ниже того порога, при котором управление недвижимостью становится прибыльной. Это особенно заметно на апартаментах ниже определенной посуточной стоимости, не в сезон и в постоянно меняющимся российском уровне жизни. Т.е расходы, которые мы несем, могут превышать доходы. О том какие именно расходы несут Управляющие в России мы поговорим в одной из следующих статей.

Статья написана в 2019г.

Ремарка: - Далее мы будем называть апартаменты или квартиры – площадями или помещениями, для упрощения понимания. Дома, коттеджи и виллы будут просто – домами.
1 вопрос: – Метраж недвижимости под сдачу.
Казалось бы, что тут сложного? Во многих регионах России хорошо действует принцип – если есть деньги, лучше взять несколько маленьких площадей (например студий до 35м2) и сдавать их параллельно, получая доход сразу от нескольких, при этом считается, что выручка от нескольких маленьких будет существенно выше, нежели сдавать одну большую площадь. Да, это так, и работает во многих регионах страны, особенно при сдаче недвижимости на долгий срок. Но не в Сочи!!! Причем все изменилось спустя пару лет после Олимпиады 2014. Первые два года, гостей в Сочи было в разы больше, а хорошей недвижимости в аренду в разы меньше, чем сейчас. Почему так? Это отдельная тема для разговора. Но это факт.
Специфика крохотных помещений в Сочи такова, что в них не заедешь семьей более 3х человек, а в некоторые и более 2х (а на курорт гости любят приезжать семьями). На них не выставишь высокую посуточную стоимость, как раз из-за их малой востребованности. А поставишь слишком дешево, и тогда с этими помещениями уже придется работать самому или нести бóльшие затраты, т.к. для управляющих ведение таких площадей становится уже крайне невыгодным (слишком большие издержки, особенно при коротких бронированиях).
«Тогда, как вариант сдавать на долгий срок», скажете вы. Возможно, это и выход, но тогда если есть управляющий, который находит гостя на долгий срок и продолжает вести (следить, осуществлять коммунальные и прочие платежи, организовывать мелкие ремонты и т.д.) вашу недвижимость, то его комиссия будет заложена в стоимость аренды в месяц сверх того, что отдается вам на руки, а для маленьких площадей, порой, это существенный подъем и, как следствие, сложность в поиске арендатора. Но даже, если все-таки, вы сдаете на долгий срок сами или находите агента, который найдет вам гостя и просто заселит его, то помните - даже в очень дорогих районах Сочи, стоимость маленькой студии не будет превышать 30000 (+-) рублей в месяц вместе с коммуналкой, и не важно, рядом с морем она или с видами на соседний дом.

Картина по занятости гостями начинает отличаться начиная с площадей от 45м2. Особенно, если в такой площади у собственников получилось выделить отдельную спальню. Посуточно такие площади хорошо сдаются в сезон, а в зависимости от локации и ремонта и не в сезон тоже (хотя в Сочи жестко несезонными можно считать всего 3,3 месяца в году – ноябрь и декабрь до НГ, январь с середины и до конца, вторая полвина мая и первая половина июня числа до 10го).
Здесь стоит оговориться – хорошо сдаются, если помимо прочего, в данной площади осуществлена возможность размещения не менее 4х гостей.
Если же не в сезон сдавать такие площади на сроки с октября до конца апреля или мая, то стоимость за месяц в зависимости от локации и ремонта может быть в несколько раз выше, чем с теми же условиями, но маленькие студии.

Отдельно стоит сказать о хороших площадях от 70 до 90м2. Если в такой недвижимости не осуществлено разделение на 2 спальни и гостиную с кухней, а мест размещения не более 4х или даже 5, то сдаваться они будут по той же стоимости, что и площади в 45м2, ну, может быть совсем несущественно выше.

На протяжении всех лет нами было замечено, что в Сочи гораздо лучше и веселее сдаются апартаменты/квартиры площадью от 90м2 с 2мя и 3мя спальнями с разделенными санузлами (ванная – туалет) или с двумя совмещенными. Но есть одно существенное НО, в таком апартаменте важны виды, ремонт и локация, чтобы стоимость посуточной сдачи была как минимум втрое выше «студийной» и как минимум вдвое от хорошего варианта площади в 50м2, если говорить о помесячной плате не в сезон.

2 вопрос: – Где лучше всего сдается в Сочи?
Когда мы только начинали управлять недвижимостью, нам довелось сдавать в разных районах города Сочи. Из-за места нашей собственной локации (Адлерский район), нам было крайне неудобно осуществлять деятельность по всему Сочи. Поэтому мы сразу отказались от дальних районов. Всё, что было за центральным Сочи, т.е. Лазаревский район, мы уже не брали. Но и потом мы, выявив некие тенденции, о которых напишем далее, отказались и от центрального Сочи и других районов дальше Имеретинской низменности. А тенденция была следующей.
Видимо из-за отсутствия аэропорта поблизости, отсутствия ровной местности, по которой можно спокойно гулять без усилий по подъемам и спускам в гору/с гор по жаре, ограниченности или явной отдаленности самых посещаемых мест туристами, не чистого моря и ряда прочих причин, в центральном Сочи неплохо может сдаваться недвижимость только помесячно (на долгий срок). Да, есть те, кто там сдает и посуточно в красивых и дорогих жилых комплексах рядом с морем, но стоимость суток за большой, с шикарным ремонтом апартамент, с видом на море, может равняться стоимости суток за апартамент попроще и поменьше в той же Имеретинке в Адлерском районе. Сезонность, в таком случае, в центральном Сочи, еще более ярко выражена и несезон составляет все 6, и даже более, месяцев.

Та же ситуация, а местами и хуже, со всей недвижимостью Хостинского района (между Сочи и Адлером). Там и железная дорога, и недвижимость похуже, и пляжи замусоренные, и запахи, и «муравейник» из людей, как это сейчас называют – «человейник».
Сам Адлер, всё, что выше центральной дороги (ул.Ленина), это те же холмы и подъемы, плюс не быстрый доступ к морю, теснота застройки и слабая инфраструктура. Все, что между ул.Ленина и морем, тот же «человейник». Здесь тенденция такая же, как в центральной части Сочи – долгосрочное размещение превалирует над посуточным.

Красная Поляна (далее КП) и округа – явно выраженная сезонность, и, хотя направленность сезона изменяется, нужно помнить, что это Сочи, и зима здесь длиться не так долго, как лето. Апартаменты, квартиры, тем более студии, летом сдавать в КП посуточно сложно. Этим успешно занимаются отели и гостевые дома, которые будут стоить дешевле и предоставят сервиса куда больше и интереснее. Зато в Красной Поляне хорошо сдавать дома, это действительно востребованный «продукт» и зимой, и летом. Однако, либо там нужно жить самому сдающему (непосредственно на территории дома – в гостевом домике, например), либо отдавать в Управление компании, находящейся в КП, либо это делать как-то самому, живя в одной части дома. Для того, чтобы дома сдавались успешно и имели хорошую загрузку зимой и летом, необходимо - высочайшее качество постройки, ремонта, дизайна интерьера и мебели; - сервис, который не могут предоставить квартиры, апартаменты и прочее частное жилье; - место расположения, виды и наличие собственного участка с ландшафтным дизайном. Только в таком случае, можно говорить о хорошей стоимости такой недвижимости в аренду.

Имеретинская низменность (бухта) – мы не спроста выбрали и обосновались именно здесь. Олимпиада в 2014 году оставила богатое наследие в виде шикарного курортного района «Имеретинский» (бывшая Олимпийская деревня), апартаменты в нем, пока, сдаются лучше, чем в других местах. Кварталы, такие как Бархатные сезоны, Екатерининский, Чистые пруды, Александровский сад. Именно здесь, большинство из сдаваемой недвижимости, сдается круглый год, т.к. море — вот оно, от 1й до 15 минут ходьбы. Горы рядом и до них прямая трасса. Ровная местность. Пляжная линия в 7 километров. Парки развлечений, орнитологический парк, совсем недалеко до Sky-парка и прочих развлечений. Близость к Абхазской границе с ее достопримечательностями, горячими источниками, озером Рица и дикой природой. А теперь вся Имеретинская низменность стала пгт. Сириус, где будут осуществлены ряд инновационных градостроительных проектов, среди которых школа, парк развлечений, институт, дендропарк и т.д. и т.п., что в разы увеличивает привлекательность вашей недвижимости в аренду круглый год.

3 вопрос: – Какой ремонт лучше?
По нашему опыту (а в целом, оно должно быть просто очевидно), любые площади с незамысловатым, простым, из недорогих материалов ремонтом, с дешевой мебелью и ярко выраженной простотой кухонного гарнитура и техники, сдаются на 40% дешевле, чем аналогичная недвижимость с высоким исполнением всех перечисленных пунктов. На 30% дешевле, если выполнен пункт хорошего ремонта, но не выполнен пункт хорошей мебели, кухни и техники. И на 5 - 20% дешевле, если ремонт так себе, но стоит хорошая мебель, кухня и техника.

Нужно ли объяснять, насколько часто будут возникать затраты на починки или замену мебели, если на ней сэкономить? То же касается техники и кухонного гарнитура. В Сочи повышенная влажность, мебель из лдсп, например, быстро вздувается, расслаивается, выглядит не опрятно и дешево. Гости мокрыми приходят с моря, отдыхают и охлаждаются на диване, обивка которого в последствии приобретает разводы соли, которые можно убрать только химчисткой. Диваны, используемые под сон, складываются и раскладываются каждый день. А как часто используется кухня? А сантехника? Перечислять можно долго. Арендаторы и гости используют вашу недвижимость для отдыха и жилья, а не чтобы посмотреть на нее, учитывайте это.

Наше абсолютное убеждение, что, если вы решились сдавать недвижимость и хотите получать неплохой доход, очень хороший ремонт и оснащение - это правило №1, не выполнив которое вы должны осознавать, что ваш вариант будет проигрывать на фоне множества других, кто не экономил на качестве, чтобы потом получать количество.

Конечно же ремонт и мебель бывают разными, может быть и все очень дорогое, но если отсутствует стиль, то это тоже проблема. Гостям и арендаторам не нужно рокко-барокко, поверьте, чем лаконичнее, со вкусом и стилем сделан дизайн интерьера, тем лучше и востребованнее арендаторами.

4 вопрос: – Посуточно или на долгий срок?
Все зависит от того, что именно вы хотите получить. Есть несколько вариантов сдачи в аренду и каждый из них находит своего приверженца.
Давайте рассмотрим их плюсы и минусы.

Сдача помесячно на долгий срок.
+ Есть один хороший плюс - это относительно постоянный доход и не нужно бояться за сезонность. НО…
- Минусов гораздо больше и для многих арендодателей это критично:

1) Какой бы ремонт у вас не был сделан, и какая бы мебель не стояла, ни один арендатор не будет беречь все это так, как если бы это были вы сами. Особенно если есть дети, а как правило снимают именно семьи. В итоге, очень часто после таких проживаний приходится делать ремонт, а иногда и менять мебель. Особенно сильно страдает кухня, эта точка притяжения в доме имеет самую большую нагрузку при проживании на долгих сроках. И как бы в Договоре аренды вы не проговаривали все нюансы, поверьте, расходы по восстановлению все равно по большей части будете нести вы.

2) Ценообразование. Те, кто сдают на долгий срок, как правило указывают стоимость за месяц плюс коммунальные платежи. И хотя стоимость аренды при этой схеме сильно уменьшается, если коммуналку оплачивает арендатор, это все равно хороший способ снять с себя обязанность оплаты расходов (имеется ввиду оплата непосредственно потраченных ресурсов арендатором – вода, свет, газ, если есть). И, опять же, это хорошо работает, где угодно, но не в Сочи. Есть один большой нюанс, о котором многие собственники не знают или не думают, радостно подозревая хорошую доходность от своей недвижимости у моря. Не забывайте, Сочи это город – Курорт, и на долгий срок, спасая себя от межсезонья и слабой загруженности, сдают свои апартаменты (с кухней и полным оснащением) или номера, не только вы, но и апарт-отели, гостиницы и пр., предоставляя при этом сервис (ежедневная уборка, вынос мусора, иногда даже питание, и все то, что не может предоставить частник или небольшая управляющая компания), а самое главное - не нужно платить коммунальные платежи(!). И все это за те же деньги, или чуть выше в зависимости от сервиса и класса апартамента/номера.

3) С каждым годом найти арендатора на долгий срок по хорошей стоимости сдаваемого жилья становится все сложнее. Причина проста – все больше и больше появляется недвижимости на сдачу. Новые жилые комплексы и распродажи Олимпийского фонда делают свое дело. Становится больше приезжих, которые остаются здесь жить, т.е. курорт лишается потенциальных приезжих курортников, которые могли бы снимать на долгий срок. И скупаемая недвижимость многими берется именно для сдачи в аренду, отсюда и снижение стоимости, да и сами арендаторы становятся более притязательными, т.к. есть огромный выбор.

4) Вы лишаете себя, возможно, бóльшего дохода в сезонные месяцы, когда приезжает много гостей на небольшие сроки. Стоимость суток при этом может быть такой, что даже при неполной загрузке в месяц, вы получите бóльший доход, чем если бы сдавали на долгий срок.
Все вышеперечисленное актуально в основном для недвижимости именно в прибыльных локациях, указанных нами ранее и рядом с морем. Если расположение не очень удачное, то выход только один – сдавать на долгий срок со всеми вытекающими последствиями.

Посуточная сдача.
"+"
1) Бóльший доход в сезонные месяцы (количество несезонных месяцев вы можете посчитать самостоятельно, выше мы их указывали). Причем он в разы больше, даже со всеми сопутствующими расходами.
2) После каждого проживания делается почти генеральная уборка, а значит вовремя замечаются какие-то недочеты, поломки, износ, если таковые возникли, и вовремя исправляются. Это не значит, что для такой сдачи не нужен хороший ремонт и мебель, собственник должен осознавать все риски сдачу в аренду, просто на долгосрочной сдаче, износ недвижимости увеличивается в разы.
3) Если это недвижимость, в которую вы приезжаете иногда сами, то тогда сдавать посуточно – это ваш вариант, т.к. вам не придется выгонять гостя, живущего долго, и вы просто закрываете нужные вам даты.
"-"
1) Из-за присутствия неравномерности сезона, инфляции и российских кризисов, иногда доход со сдачи в аренду может сильно проседать. Хотя, это касается и долгосрочной сдачи тоже, ведь арендатор может съехать в любой момент. Это может происходить и из-за уменьшения спроса в целом, и из-за снижения стоимости аренды, и из-за каких-нибудь очередных ограничений со стороны государства, которые приходится учитывать.

По поводу расходов на коммуналку – замечено, что сама сумма примерно та же, а часто и ниже на посуточной сдаче, т.к. гости приезжают в основном отдыхать или работать и как правило бóльшую часть дня не находятся дома, а значит и ресурсов расходуют меньше. Имеется ввиду, если арендатор не платит за коммуналку самостоятельно.

Комбинированная сдача – летом посуточно, начиная с октября помесячно.

Мы не будем расписывать плюсы и минусы, они были перечислены выше. Но при комбинированной сдаче есть один очень важный нюанс – дело в том, что как и было сказано ранее, в имеретинской бухте, например, сезонность не так ярко выражена и такие месяцы, как Октябрь (бархатный сезон в Сочи), Новогодние праздники зимой, Февраль, Март (горнолыжный сезон), Майские праздники – могут давать очень неплохой результат по посуточным бронированиям. Но если сдавать на весь несезон помесячно, то придется искать арендатора изо дня в день, без права держать недвижимость на маркетинговых площадках открытой для бронирований, потому что если бронь прилетит, например, на Новый Год, то вы уже не сможете заселить «долгосрочника». А соответственно, ваша недвижимость, пока вы ищете арендатора на 6 и более месяцев, простаивает.

5 Дополнительный вопрос от будущих рантье: – Какой этаж?
Этот вопрос к нам прилетел в момент, когда мы формировали эту статью, и он показался нам действительно заслуживающим внимания.

Если принимать во внимание, что привлекательной недвижимости в Сочи остается все меньше и меньше, особенно в хороших районах и рядом с морем (в пределах 2км от пляжа), многие застройщики стали осуществлять возможность покупки цокольного этажа по площадям, из которых собственники делают помещения для сдачи в аренду. И по незнанию специфики сдачи в аренду помещений в Сочи, по незнанию профиля гостя, по незнанию погодных условий, этот вариант может показаться собственнику для сдачи очень хорошим, особенно если море в нескольких шагах. Как бы нам не хотелось вас разочаровывать, но из всех прочих вариантов, если взять их за 100%, цокольные этажи сдаются лишь в 20% из 100.
Возможно раньше, сразу после олимпиады, такие варианты были хорошо востребованы, хотя бы потому, что других вариантов было мало, а все лето уже занято. Но сейчас, как мы и писали ранее, предложений очень много, и сами гости уже выбирают, где получше.
И еще, по нашему мнению, у цокольных этажей основной их минус, это расположение ниже уровня земли, большое количество шумных коммуникаций, которые порой сложно спрятать и влажность, которую постоянно придется высушивать кондиционерами или специальными установками. Все это требует более тщательного продумывания и исполнения дизайна и ремонта, более частых реанимационных действий оснащения апартамента, частой дезинсекции и прочих манипуляций, что несет дополнительные затраты. Стоимость аренды таких апартаментов всегда ниже прочих.

Про остальные этажи сложно сказать, какие лучше, все зависит от места и того, как осуществлен доступ к этажу. Гостям интересны равно, как и 1й этаж с собственным входом или красивой террасой, так и последний этаж с видовыми характеристиками на море, горы, озера, главное, чтобы работал лифт.

Наше правило – «Всегда думай за гостя!» - на сколько ему будет удобно, комфортно, интересно, приятно жить здесь, поставив себя на его место, и уже после этого покупай и оборудуй недвижимость с целью сдавать в аренду.

Итог.
Итак, с позиции своего опыта, мы описали какая недвижимость лучше всего сдается в г. Сочи.
Для явной выгодности на фоне других предложений и получения хорошего стабильного дохода, вам необходимы апартаменты или квартиры:
- от 45-60м2 с выделенной спальней и размещением не менее 4х гостей или площади больше 100м2 с двумя или тремя спальнями для размещения от 6 гостей;
- с хорошими видовыми характеристиками, как огромный бонус и добавка к стоимости аренды;
- с отличным ремонтом из качественных материалов, недешевой мебелью и приятным дизайном;
- лучше всего в Имеретинской низменности (пгт.Сириус), на ровной местности без перепада высот, чистым морем и длинными пляжами, с очень хорошей инфраструктурой и доступностью туристических мест;
- для посуточной или комбинированной сдачи в аренду круглый год и получения стабильного дохода;
- на любом этаже, начиная с 1го и выше, при выполнении ряда условий.

Еще хотелось бы добавить, что сдача вашей недвижимости в доверительное управление профессионалам, также увеличивает доходность, и даже если вы привыкли все делать сами, задайте себе вопрос - есть ли у вас такое количество ресурсов, главный из которых - время, какое может применить Управляющий к привлечению гостей в вашу недвижимость.
А какие именно это ресурсы могут быть, об этом мы расскажем в следующих статьях.
П.С. Очень важное дополнение! При покупке недвижимости в Сочи, не поддавайтесь на уверения агентов и продавцов, что «данный вариант идеально подходит по сдачу в аренду». Десять раз проверьте такое утверждение.

Статья написана в 2020 году.

В первую очередь давайте определимся, что такое Доверительное управление и кто такие Управляющие?
"Доверительное управление (ДУ) — это способ финансовых взаимоотношений, при котором происходит передача права управления денежными активами профессиональному управляющему.
Объектом доверительного управления являются всё юридически обособленное имущество: объекты недвижимости, корпоративные ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и тд. То есть все, что можно обособить в юридическом плане". – (Читать полностью: https://cryptonisation.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie/)
В нашем случае мы говорим о Доверительном управлении недвижимостью.

В Сочи можно встретить несколько видов управляющих:
- доверительные компании,
- частное лицо – «Управляющий»,
- агенты из агентств недвижимости или агенты на частной основе,
- «замечательная соседка» («баба Валя из соседней квартиры», «Гаяне из соседнего подъезда», «охранник комплекса - по совместительству смотрящий за…» и т.п.)
О специфике каждого варианта мы поговорим чуть позже.

Давайте для начала определим Задачу Доверительного Управляющего (далее ДУ) вашей недвижимостью. А их (задач) может быть несколько в зависимости от специфики вашей недвижимости, а вернее Целей, которых вы добиваетесь, сдавая свой объект. Далее все очень просто:
Цель

• Получить доход с инвестиции в недвижимость
• Перекрыть ежемесячные затраты на содержание и получить некий доход (если покупали для себя – проживаете иногда сами)
• Перекрыть затраты на содержание (недвижимость в большинстве своем используется собственником под свои нужды)

Задача ДУ

• Увеличить капитал инвестора
• Максимально задействовать недвижимость под аренду, увеличить прибыль
• Задействовать недвижимость в свободные даты для получения возможной прибыли или отбить затраты на содержание.

Отдельно необходимо сказать, что срок окупаемости недвижимости после покупки ее именно под аренду в Сочи зависит от того, какая именно у вас недвижимость. Но примерно, для апартаментов вдоль морской линии, с очень хорошим ремонтом, купленных только под сдачу, окупаемость может составить от 10 до 16 лет. Однако не забывайте, что и сама стоимость вашей недвижимости, приобретенной в Сочи, растет с каждым годом, а ваш Актив становится действительно Доходным.

И так!
"Задача управляющего — увеличить капитал инвестора. Разумеется, данную услугу он оказывает не по доброте души или потому что очень беспокоится о благосостоянии вкладчика. Управляющий напрямую заинтересован в увеличении дохода инвестора, поскольку получает вознаграждение только с прибыльных сделок. В случае их отсутствия страдают оба участника сделки. Для инвестора отсутствие прибыли является нулевым результатом, поскольку он рассчитывал на заработок. Не у дел остается и управляющий, который также ничего не получил.
В случае успешного управления достигается цель обеих сторон: инвестор увеличивает свой капитал, управляющий получает вознаграждение в виде определенных процентных отчислений. И все счастливы". - Читать полностью: https://cryptonisation.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie/
Все вышеописанное и выделенное кавычками, хоть и написано про финансовое управление, но с таким же успехом подходит и под управление недвижимостью.
Отметим один важный нюанс – если заработка не было, то Управляющий недвижимостью, скорее всего, еще и потерял. Потому что он продолжает управлять ею, тратя свои ресурсы на рекламу, поддержание недвижимости в «товарном» виде, проводит мелкие доработки, тратит время и ресурсы на оплату счетов за собственника и т.д., в зависимости от того, что входит в управление. (О том, как выстроена система Управления недвижимостью и какие постоянные затраты несет Управляющий, мы обязательно опишем в следующих наших статьях).

Доверие.
А теперь поговорим о самом интересном. Кому же доверить свою недвижимость для увеличения капитала?
Начнем по порядку.

Управляющая компания.
Это профессиональное бюро управления, если можно так сказать. Как правило УК имеют целый штат сотрудников, позволяющий грамотно распределить ресурсы по управлению. Такие УК работают с собственниками только на официальной основе, например по Договору управления, платят налоги и несут серьезные затраты на управление. Такой компанией имеет смысл становится, если недвижимости в управлении становится не менее 40 объектов (квартир, апартаментов, домов), вся недвижимость раскидана по разным локациям, а самое главное вся или большинство из этой недвижимости также сдается официально с раскрытием доходности по ней в налоговую самими собственниками. Стоимость комиссии у таких компаний, как вы понимаете, если они ведут честную деятельность, не может быть низкой, и начинается от 40% от суммы суточной аренды.

П.С. – очень часто такие компании берут в управление гостевые дома или отели, не распыляя свой потенциал на частные квартиры и апартаменты.

Частные управляющие.
От УК они отличаются отсутствием большого штата, скорее всего, многими вопросами занимается сам управляющий или он и его помощник/со-управленец. Также, есть одна или парочка горничных и всё. Это не плохо, если управляющий со всем справляется и успевает. Должно быть, он также может работать официально в случае надобности (скорее всего ИП) и несет такие же затраты на управление. Налоговая схема работы в таких случаях идет по Договору коммерческого представителя или Агентскому договору. Количество объектов, при котором Частный управляющий, будет работать еще пока качественно, и не в убыток самому себе, примерно до 40 штук. Комиссия частников естественно ниже, чем у УК, но может колебаться существенно в зависимости от профессионализма, где дешевле - не значит качественно и правдиво. Любой хороший управленец должен знать составляющую своего ценообразования и не может ставить комиссию себе в убыток.

Риэлторы и риэлторские агентства.
Сложный случай. И вот в чем причина. Многие агенты работают в частном варианте и это понятно, они продали много недвижимости, имеют уже доверие со стороны покупателя (собственника) и поэтому почему бы параллельно не заняться Управлением. Однако полноценным Управлением, то, как мы это подразумеваем, их деятельность назвать нельзя. Если агент не может полностью уйти с головой в доверительное управление, то заниматься он сможет только долгосрочной арендой, когда сдал и забыл. Либо посуточной, но очень малого количества объектов, чтобы успевать их все «обработать». При этом их комиссии часто не отличаются от частных управляющих, вопрос в качестве и честности.
Про агентства недвижимости. Многие агентства открывают свой собственный отдел, занимающийся управлением недвижимостью. С одной стороны, это может показаться разумным, ведь агентство продает очень много недвижимости, покупаемой, как инвестиции. Почему бы им и не открыть такое направление, как посуточная аренда. В таком случае, деятельность таких отделов при агентстве – это ничто иное, как деятельность УК, описанной выше. Однако, мы часто встречаемся с тем, что такие отделы в итоге разваливаются и не оправдывают себя. Причин несколько: - тот самый штат, который нужно содержать (агенты, горничные, мастера, администраторы, прачечные…); - разбросанность объектов по Сочи, это всегда затраты на количество ресурсов и их одновременного применения (в один день, например, может быть сразу несколько десятков заездов и выездов, если объектов много); - комиссия (если агентство поставит комиссию низкой, оно точно уйдет в минус); - честность агентов, которые не хотят и не будут делится возможной комиссией (или сидеть на голом окладе) с агентством и поэтому часто просто левачат, что снижает качество.

«Замечательная соседка».
На первый взгляд, этот вариант может показаться очень удобным собственнику, ведь как здорово, что смотрящий всегда находится рядом с вашей недвижимостью и может заселить/выселить гостя не за комиссию, а, например, фиксированную сумму и, даже, произвести уборку, также за фиксированную сумму. Но прежде, чем выбрать такой вариант, ответьте себе на несколько важных вопросов:
- Вы уверены, что сосед(ка) за фиксированную сумму сможет произвести заселение качественно, таким образом, чтобы гости к вам не раз еще вернулись и оставили хороший отзыв? Вы уверены, что она может «продать» вместе с объектом СЕРВИС? Созвониться с гостем заранее, встретить его в часы, которые нужны гостю, даже если это очень раннее утро или ночь? Рассказать гостю все нюансы, побыть для него гидом по местности? Решить все проблемы гостя, которые могут возникать во время проживания? Качественно подготовить объект к заезду, помимо уборки, застелить белье, купить расходные материалы, закупить и подготовить презенты и т.п? Есть очень много нюансов, которые касаются и выезда гостей. А если соседу(ке) нужно еще и деньги принимать от гостя?
- Если за ваш объект взялась соседка, у которой есть и своя недвижимость там же, которую она сдает, задайте себе вопрос – чей объект в ее интересах сдавать в первую очередь? Чей объект она будет продвигать лучше?
- Вы уверены, что сосед(ка) не «левачит», если она еще и рекламирует ваш объект сама, через маркетинговые площадки или по своим знакомым? А если вы думаете, что рекламировать и вести календарь бронирований, вы будете сами, а он/она лишь заселять по вашей команде, то да, такое возможно, если у вас 1н вариант под сдачу. Но даже он потребует достаточного количества вашего времени и внимания (ведение площадок такие как booking.com, Авито, Циан, Суточно ру, Твил и пр.; отслеживание синхронизации, чтобы, не дай бог, случился овербукинг; мониторинг цен, чтобы не промахнуться с оценкой своей недвижимости; связь с гостем, порой по инициативе самого гостя частая и постоянная особенно перед заездом, и т.д.). И все это придется делать удаленно, что также приносит ряд проблем.
- Не будет ли фиксированная сумма заезда/выезда и уборки, которую вы платите соседке (сюда еще отнесите прачку и покупку расходных материалов (не за свои же деньги соседка это будет покупать), маркетинговые площадки (если вы рекламируете объект сами, а та же российская площадка "Tvil", например, будет брать порядка 25% с суммы бронирования)), перекрывать ваш Доход? А может быть вам еще и доплачивать соседке придется? Ведь если объект сдачи не соответствует критериям, которые определяют востребованность, вы будете сдавать его по низкой стоимости, чтобы увеличить его привлекательность. И тогда сумма некоторых бронирований, будет настолько невысокой, что вы начнете уже подумывать о другом варианте сдачи в аренду – долгосрочно, что лишит вас многих преимуществ, описанных нами в предыдущей статье "Какая недвижимость лучше сдается в Сочи".
Самое интересное, что все перечисленное выше, касается «замечательных соседей», даже если они сдают за комиссию. Если эта комиссия такая сладкая и привлекательно низкая, но и, даже, если она в рынке, все же задайте себе все эти вопросы.

По поводу честности управляющего, вы можете возразить и по поводу всех предыдущих вариантов управления. И отчасти, вы будете правы. Нечестными на руку могут оказаться как «замечательные соседи», так и крупные компании. Здесь вам в помощь только рекомендации других собственников, собственный опыт, ежемесячные отчеты от управляющего, ну, и понимание, что если совсем никому не доверяете, то лучше заниматься этим самому или пойти по легкому, но менее прибыльному пути – сдавать с потерей, но долгосрочно круглый год без перерыва на сезон.

Что можно сказать о безопасности Доверительного управления?
Смотря в каком ключе рассматривать безопасность. Предвосхищая вопросы, которые могут этого понятия касаться, мы попробуем ответить на каждый из них.
- Безопаснее сдавать недвижимость по Договору аренды, а с Управляющим иметь Договор коммерческого представительства или Агентский Договор. Потому что официально, потому что открыто, потому что юридически грамотный Договор с арендатором, потому что Доверенность на управляющего.
- Безопаснее сдавать посуточно. Почему? Ответы приведены в нашей предыдущей статье "Какая недвижимость лучше сдается в Сочи". Небезопасно сдать в субаренду – Управляющий может пользоваться правом самостоятельно использовать вашу недвижимость под собственное проживание и собственные нужды, если в договоре не указано обратного, но это сложный Договор юридически. И естественно всю прибыль сверх ежемесячной аренды, управляющий будет получать сам.
- Ни агенты и агентства, ни соседи не будут решать за вас сложные вопросы, требующие вмешательства структур власти (- вызов милиции соседями, потому что гости шумят; - соседи «настучали», что вы сдаете апартаменты незаконно или что вы вообще их сдаете (такое тоже бывает); - регистрация иностранцев по месту пребывания, и т.д и т.п.). Разбираться с ними будут и могут только те, на кого оформлена нотариальная Доверенность по управлению вашей недвижимостью (это может быть один или ряд человек). Естественно, в фиксированную комиссию такие моменты входить не могут и не будут, как и не будет этим заниматься компания (даже за комиссию), которая может подставить самою себя под удар тех же государственных органов, если она занимается укрывательством собственных доходов (это вообще сложная тема, в целом, и требует отдельного разговора).
- Безопаснее довериться одному конкретному человеку (паре человек), тогда вы будете точно знать, кто именно имеет основной и столь важный доступ к вашему объекту, кто именно будет решать все возможные вопросы и проблемы.

Итог.
Если говорить коротко, то Доверительное управление и Управляющие вашей недвижимостью призваны к тому, чтобы увеличить ваш капитал или решить задачи сонастроенно вашим целям, которые вы преследуете, приобретя недвижимость в г.Сочи.

Честность Управляющего в большинстве своем зависит от ваших собственных ожиданий, доверия и профессионализма ДУ. Здесь всегда необходимо проверять не только самого доверенного, но и свою недвижимость на ликвидность и востребованность в рынке таких же вариантов. Далеко не всегда стоит сразу обвинять ДУ в отсутствии прибыли и, тем более, в нечестности, ведь на востребованность вашего объекта влияет огромное количество факторов, на которые не может повлиять Управляющий. Помните один очень важный факт – профессиональному ДУ самому не интересно и убыточно вести недоходный объект. И ему проще отказаться от управления таким вариантом, чем ждать от вас негативной оценки его деятельности.

Безопасность работы с Управляющим во многом зависит на каких условиях вы с ним работаете, и на каких условиях сдаете свою недвижимость.

Статья создана 2020 году.

1 Место: – Нереалистичные надежды.
Этот пункт занимает свое законное первое место, т.к. именно обманутые ожидания и надежда на баснословную прибыль от сдачи своей собственности на море в аренду, становятся причиной всех последующих ошибок. Это ведет, в итоге, к полному разочарованию финансового вложения, доверенными управляющими (если таковые были привлечены), окупаемостью недвижимости в Сочи и т.д.
По нашему опыту: – прежде чем купить понравившийся вам объект недвижимости самостоятельно проведите тщательный анализ его ликвидности.
В помощь вам:
- цены на посуточную аренду на маркетинговых площадках (Суточно ру, Твил, Циан, Островок…) на похожие объекты в разные периоды года (смотрите предложения именно по карте, чтобы увидеть желаемую локацию);
- тщательно изучите саму локацию на наличие инфраструктуры для отдыхающих посуточно или долгосрочно;
- удобно ли добираться до моря и обратно, как быстро (если нет, то инфраструктура места насколько насыщена (бассейны, ландшафт, кафе-рестораны, детские площадки, развлечения)?
- не забывайте про комиссию доверительного управления, если вы будете сдавать через доверенного.
Еще важный момент - не верьте заверением продавца и/или риэлтора о том, что это супер ликвидный объект во всех смыслах (а то он его продавал бы, если мы говорим про вторичку). Не верьте заверениям соседей, что здесь хорошо сдается – человеку свойственно не признавать свои ошибки и всегда в глазах других хочется выглядеть профессионалом. Проверяйте и считайте всё самостоятельно. В следующих статьях мы постараемся дать инструменты для подсчета ликвидности.

2 Место: – Расчет на низкую стоимость покупки.
Времена, когда в г.Сочи можно было купить хорошую недвижимость недалеко от моря за 2 млн. рублей, давно прошли. Город очень изменился со времен Олимпиады 2014. И если сразу после олимпиады можно было приобрести очень хорошую недвижимость совсем рядом с морем по цене небольшой Московской квартиры, то сейчас стоимость такой недвижимости выросла на 100 - 200 и даже более %%. Да, варианты недорогого жилья в Сочи еще остались, но прежде, чем купить такое, лучше все-таки как следует изучить рынок и сам объект покупки, вопрос - почему цена занижена - должен вас волновать в первую очередь.
По нашему опыту: – не выстраивайте представление о цене на недвижимость г.Сочи по таким площадкам, как Авито, Циан и похожие. Большинство объявлений в них с низкой ценой – это фонари (призваны привлечь только на звонок). Не забывайте одно важное правило, что и «дорого - не всегда значит качественно». Одно можно сказать точно, что хорошая недвижимость в городе курорте дешевой быть не может и дешеветь точно не будет, только дорожать, так что это еще и долгосрочное вложение ваших средств.

3 Место: – Место расположения – локация.
Невероятное заблуждение начинающих инвесторов – это думать, что их недвижимость будет ликвидна под сдачу в аренду в Сочи где угодно, главное поближе к морю или с видом на море, даже издалека. От локации зависят самые важные факторы, формирующие дальнейшую прибыль от аренды – цена предложения и тайминг сезонности. Кстати, стоимость последующей продажи этой недвижимости, если до этого дойдет дело, также зависит от места.
По нашему опыту: – чтобы грамотно подобрать место расположения вашей будущей недвижимости предлагаем вам прочесть нашу статью "Какая недвижимость лучше сдается в Сочи", где мы более подробно описали нюансы выбора локации недвижимости под сдачу в аренду.

4 Место: – Дешевого ремонта достаточно.
Ремонт — это краеугольный камень для сдачи недвижимости в аренду. В зависимости от того, насколько ваше желание велико получать хорошую прибыль от аренды, вы должны осознавать всю важность качественного, хорошего, приятного глазу ремонта и внутреннего наполнения добротной (недешевой) мебелью, техникой и дизайнерскими элементами.
По нашему опыту: - не покупайте недвижимость для сдачи на последние деньги, либо рассчитывайте покупку так, чтобы на качественный недешёвый ремонт у вас также были средства. Про то, какие именно ожидания по ремонту у арендаторов, мы также описывали в наших предыдущих статьях.

5 Место: – Уверенность в постоянстве дохода.
Мы сейчас точно не открываем глаза многим будущим инвесторам в недвижимость в г.Сочи, да?)) И все же есть те, кому необходимо пояснить, что существует огромное количество факторов, влияющих на прибыль от сдачи в аренду вашей недвижимости. В первую очередь – это сезонность, и, хотя она часто зависит от выбранной локации, цены в зимнее время на курортах в разы ниже летних. И уже во вторую, третью и десятую очередь – это все остальное, начиная от качества самой недвижимости и до мировых тенденций, последние из которых – пандемия коронавируса и сво, следующих друг за другом.
По нашему опыту: - нет в мире, наверное, ничего такого, что могло бы приносить прибыль на одном уровне постоянно. С каждым годом ситуация на рынке аренды в г.Сочи меняется в сторону снижения. Объясняется это тем, что все больше появляется новых объектов для сдачи – конкуренция растет в геометрической прогрессии, а количество гостей, посещающих курорт не увеличивается, а, судя по сему, еще и уменьшается (по ряду глобальных причин).

6 Место: – «Буду сдавать самостоятельно».
Это распространенная ошибка всех, кто думает, что лучший контроль за прибылью, если он делает всё сам. Есть очень много нюансов почему, на самом деле, это не выгодно делать самому. Конечно, многое зависит от того, где именно вы сами находитесь, сколько у вас недвижимости в собственности, сколько времени есть у вас и т.д. Понятно, что если у вас скромный вариант для сдачи, который сдается только на долгосрочные периоды, и вы сами находитесь/проживаете неподалеку, то единственно правильный вариант это конечно же сдавать самому (сдал на пару лет и забыл).
По нашему опыту: - до того момента, когда мы посчитали и поняли на чем мы теряем и на чем теряют наши собственники (сдаваемой недвижимости), прошло несколько лет работы практически без отпуска и без остановки. Мы с уверенностью можем сказать, что если вы хотите получать прибыль с расчетом на вменяемую окупаемость ваших инвестиций, то аренду (особенно посуточную, а она приносит бОльший доход) лучше доверить профессионалу. Даже если вы живете здесь же, рядом, у вас не будет свободного времени, если вы сами начнете вникать во все нюансы рынка посуточной аренды.

7 Место: – Доверительное управление не должно дорого стоить.
«Бесплатный сыр, как мы все знаем, находится только в мышеловке». А ведь многим так хочется получать прибыль, используя чужой труд, и при этом платить копейки, а еще лучше просто за еду, или, вообще, желательно бесплатно, чисто по-соседски или по-братски.
По нашему опыту: - к сожалению, до Европейского уровня цен за управление недвижимостью, России еще далеко. Хотя, может быть, подгонка всего рынка доверительного управления под единый формат и не за горами. О том сколько сил, времени и денег тратит управляющий на управление недвижимостью в аренду, вы можете прочесть в нашей недавней статье «Какая должна быть комиссия?».

8 Место: – Лучше взять несколько небольших студий...
Современный формат недвижимости «студия» (до 30м2) нынче весьма распространен на рынке недвижимости. Многие и впрямь рассматривают такой вариант для инвестиций и арендного бизнеса. Как мы и писали ранее в наших статьях, у потенциальных инвесторов есть представление, «что лучше взять несколько студий и сдавать их за не очень дорого, но в целом с хорошим доходом, чем взять один достойный вариант и сдавать его за дорого», с еще лучшим доходом, чем от нескольких студий. Некоторые почему-то думают, что за дорого никто снимать не будет. Это актуально, возможно, в крупных городах и в некоторых регионах, но не в Сочи.
По нашему опыту: - как бы нам самим не хотелось обратного, но маленькие студии самый плохой вариант для сдачи в аренду в городе Сочи. Для того, чтобы понимать почему, нужно знать целевую аудиторию и основного потребителя аренды на курорте. А в большинстве своем это семьи с детьми. В студии до 30м2 очень непросто разместиться семьей хоть и на короткий срок, еще более сложно если это долгосрочка. Так же нужно знать конкурентов, коими являются все отели, гостиницы, гостевые дома и апарт-отели, а их в Сочи ой как много. У них номера примерно такого же метража, но их больше и при этом они предоставляют сервис, который частники предоставить уже не могут. Да, и ценовая политика аренды у студий совсем не такая, как может показаться на первый взгляд. Более подробно о том какие метражи и какая у них разница в заработке, вы можете прочесть в нашей статье "Какая недвижимость лучше сдается в Сочи".

9 Место: – В Европе дешевле.
Стоимость недвижимости в Сочи абсолютно точно не успевает за курсом евро, поэтому это утверждение в корне не верно. Совсем недавно проштудировали море сайтов с зарубежной недвижимостью и съездили в некоторые страны сами – за ту стоимость, за которую в Сочи можно приобрести весьма неплохой вариант (апартамент или квартиру), в Европе (и не только в Европе) можно купить крохотную студию, где-нибудь на отшибе, без инфраструктуры и на начале строительства. Да, есть и сопоставимые по качеству дорогие варианты, особенно дома с участком, но в итоге покупка недвижимости там, встанет все равно дороже, потому что нужно учесть стоимость оформления, нотариусов, налогов, перелетов, аренды авто, курсов валют и пр. Есть правда один приятный бонус для некоторых инвесторов с большими деньгами – при покупке дорогой недвижимости в Европе, во многих странах можно автоматически получить вид на жительство (поправка на 2023г. - уже вряд ли).
По нашему опыту: - да, покупка недвижимости за рубежом, в хорошем курортном городке, с шикарной ликвидностью – это мечта многих. Однако, доходность при сдаче в аренду вашей зарубежной недвижимости будет куда ниже, чем в данный момент в России. А обслуживание этой недвижимости на порядок дороже. Подробнее о комиссиях управляющих за рубежом читайте в нашей статье «Цены управления апартаментами и домами в Европе».

10 Место: – Налоги с прибыли можно не платить.
Мы даже и не знаем, нужно ли как-то комментировать это ошибочное заблуждение.
По нашему опыту: - лично мы платим. Уверены, что наши собственники апартаментов тоже.

В итоге, еще несколько нюансов.
Покупка недвижимости в г.Сочи — это трудоемкий процесс, включающий в себя огромное количество нюансов, которые вы должны будете исследовать самостоятельно.
На этапе выбора, практически никому доверять нельзя, только фактам, либо собственному опыту. В зависимости от целей вашего инвестирования в недвижимость ставьте правильные задачи риэлторам на поиск подходящих вам вариантам.
Советуйтесь с профессионалами, например с управляющими компаниями, которые не 1й год на рынке аренды, ведь им не выгодно брать неликвидные объекты в управление и, скорее всего, они не будут выдумывать нереальные цифры.
Если вы выбрали какой-то вариант и компанию в доверительное управление, не скачите от одного к другому в поиске лучших предложений, вы будете только терять на этом.
Помните, какой бы шикарной ваша недвижимость не была, для успешной сдачи ее в аренду (посуточно) понадобится некоторое время на раскрутку.

Консультации по поводу ликвидности (аренды) – www.h-place.ru
Мы так же поможем Вам подобрать лучший вариант недвижимости в Сочи.
Поможем с ремонтом и подбором материалов и мебели, для последующей организации сдачи вашей недвижимости в аренду.

Статья написана в 2020 году с поправками в 2023г.

Взять питомца за рубеж.

Как и многие наши гости любят своих котиков и собачек, мы также сильно любим своих и готовы брать их (кого-то одного кота или собаку, а иногда и обоих) с собой куда угодно. Как можно лучшего друга оставить дома? Однако, прежде чем куда-то поехать с питомцем, мы всегда узнаем, насколько сложно нам будет разместиться с ним в отелях или частном секторе. Насколько тяжела будет поездка для него. И вот что мы обнаружили со стороны путешествующих с питомцем.

Во-первых - если это поездка за рубеж, то помимо документального и материального обеспечения (всевозможные справки, вет-паспорт, специальная перевозка и т.д.), это еще и сложности перелета. Полет – это великий стресс для питомца, и наверное, еще больший стресс для хозяина, который не видит, что с его подопечным происходит там, в багажном отсеке. Да, есть крошечные породы собак, которые можно брать в салон, как ручную кладь, но о них в целом разговор отдельный. Плюс ко всему в некоторых странах, питомца может ожидать еще и карантин, который по времени может перевалить за количество дней отпуска.

Во-вторых - там же за рубежом, принимающих сторон, будь то частники или отели, еще меньше, чем в России. А есть страны, в которых вообще не найдешь возможность такого размещения. Та же Турция, например, – в основном, разместиться с собакой там возможно будет только, если недвижимость принадлежит русским или англичанам.

В-третьих - есть всегда переживание, что питомец может не выдержать местные особенности – климат, питание, болезни. Да-да, наши питомцы, как и люди могут также тяжело проходить акклиматизацию. И даже если вы берете привычную еду питомцу с собой, это может не уберечь его от несварения. А еще, в южных широтах более агрессивная микробная среда, пёс опустил нос, понюхал что-то на улице, облизал нос и готово, невиданная болячка – беготня по ветеринарам, страдания животного, ваши нервы.

Предвидим, что многие скажут, на все перечисленные выше, «волков боятся – в лес не ходить»… И в отношении к друзьям нашим меньшим, на это выражение мы ответим: «Да, иногда это именно так!» Лучше питомца оставить дома с кем-то, кто за ним присмотрит или, даже, отдать на время в гостиницу/приют для животных (таких сейчас много), но уберечь его и себя от мучений в поездке.

Что если вы все-таки решились взять питомца с собой. К чему готовиться?

Всё-таки, прежде чем отправляться в путешествие/отпуск вместе со своим питомцем, обязательно узнайте у объекта размещения, принимают ли они с животными. Чтобы сэкономить время себе и администратору объекта, пишите сразу породу, вес, возраст питомца, потому что, как и у нас, во многих отелях, гостиницах, апартаментах и пр. есть критерии, по которым дается добро на размещение или отказ.

Приготовьтесь к тому, что во многих случаях размещение с питомцем будет платным, а стоимость зависеть от критериев, перечисленных выше.

Также, готовьтесь к тому, что с большими собаками и кошками/котами, вы, скорее всего, не найдете достойного жилья, либо доплата будет достаточно большой.

Принимаем ли мы с питомцами?

Далеко не все собственники апартаментов дают согласие на размещение гостей с питомцами в своей недвижимости. Даже несмотря на то, что как правило путешествующих с домашними питомцами от всего количества гостей за 1 год – это целых 20%. Поэтому мы просим всегда узнавать у нас такую возможность.

Некоторые апартаменты готовы принять гостей с собачками не более 5кг, но точно не кошек с котами. Некоторые готовы и до 10кг, но есть запрет на некоторые виды пород и возраст. Есть апартаменты готовые принять любые породы, вес и возраст, но только с собаками. В целом, почти у каждого нашего апартамента есть определенное условие. Однако, у нас всегда размещение с питомцами не бесплатно, хотя, иногда, карманные породы собак, могут, как и в самолете, сойти за «ручную кладь» и разместиться бесплатно, особенно такие породы, шерсть которых не вызывает аллергии (например, карликовый пудель).

Ни один наш апартамент не принимает гостей с питомцами с улицы, думаем, не нужно объяснять почему. А домашние – должны иметь ветеринарный паспорт со всеми прививками.

Почему все так строго?

Ответ на поверхности.
Первое – в апартаментах, номерах гостиниц или прочих объектах размещения, вы не единственные, кто размещается, чтобы провести свой отпуск. Бывают случаи, что гости с аллергией на животных, чувствуют себя нехорошо в апартаментах, в которых до этого пожил гость с питомцем. Поверьте, часто просто невозможно на микроуровне удалить/убрать то, на что именно аллергия у человека, некоторым достаточно пыли от шерсти животного, летающей в помещении.

Второе. Однажды у нас размещался гость с собакой породы Лабрадор. Казалось бы, замечательная, спокойная, воспитанная собака, почему бы и нет, тем более если это собака-поводырь. Но гости привезли нам питомца, видимо, в период ее линьки. Знаете, никакие деньги за проживание с питомцем такого размера, не помогли нам в последующей уборке. Собачью шерсть мы выгребали неделю, т.к. и апартамент был немаленький (150м2). Шерсть была абсолютно везде.

Ну и третье – это отношение самого гостя с питомцем к апартаменту и месту размещения в целом. Все наши апартаменты находятся на закрытых территориях охраняемых кварталов, где существуют правила выгула животных. Основа этих правил, это запрет на выгул питомцев на территории квартала. Но некоторые гости, почему-то, считают, что именно их питомец самый добрый, самый чистоплотный, самый спокойный. И мы сталкивались с тем, что гости выгуливают своих питомцев прямо в квартале, под окнами других апартаментов и гостей, без намордника рядом с играющими детьми (касается особенно больших бойцовых собак), или что также не приемлемо – отпускают питомца с поводка внутри квартала и купают его в бассейне. Именно на наших гостей, приезжавших с питомцами, таких жалоб не поступало. Но мы своими глазами видели других гостей из других апартаментов, которые давали такую волю своим питомцам.

Вывод.
Мы не против путешествий с кошками, собаками и даже кроликами, но прекрасно понимаем сами, что братья наши меньшие требуют в поездке повышенного внимания к себе. Здесь внимательно нужно следить не только за тем, что кушает питомец, как он себя чувствует и прочими нюансами адаптации, но и за поведением питомца внутри объекта размещения и снаружи. Необходимо вовремя пресекать все попытки навредить оснащению апартамента (номера, дома и пр.), не оставлять питомца одного дома, особенно если вы знаете, что это может закончиться не только погрызенными тапками. Не только касаемо заграницы, но и для путешествий внутри России необходимо привить и обработать питомца от возможных заболеваний. Ну и конечно, соблюдать правила места посещения, и даже если эти правила вам не встретились на глаза, есть законодательное регулирование вопроса в области обращения с животными- N 498-ФЗ.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314646/

1. Какие они – гости?
Все мы знаем, что гости бывают разные. И порой на пожелания и притязания некоторых гостей угодить невозможно, особенно в формате частной квартиры/апартамента. Многие гости, бронируя частную недвижимость, понимают, что они лишаются, возможно, каких-то услуг гостиничного сервиса, но зато и стоимость их проживания в недвижимости, которая по качеству и наполнению, бывает в разы интереснее, куда ниже. А знающие гости, еще и умеют сами посчитать, сколько стоит тот или иной сервис и как сильно он увеличивает конечную стоимость.

Здесь Россия не особо отличается от зарубежных арендодателей, стоимость частной недвижимости для туристов может сильно отличаться в зависимости от места и предоставляемых услуг. Причем за рубежом, иногда, можно встретиться с совершенно ужасным состоянием сдаваемой недвижимости буквально по той же стоимости, что и новый 3х звездочный отель поблизости. В России тоже бывает еще тот контраст цен и качества, но все же большинство арендодателей держаться в едином рынке предложений.

Часто именно по причине явного подлога с качеством сдаваемой недвижимости за рубежом, Русских гостей в этой недвижимости не любят больше всего. Причина проста – Русский турист требователен и весьма прямо может высказать свою точку зрения по поводу того, как с ним несправедливо обошлись, и даже потребовать обратно деньги, что за рубежом, конечно, в 95% бесполезно. Зарубежные арендодатели часто не возвращают оплаты за проживание, которое не состоялось, особенно по причине, что вам не понравилось их жилье.

С каждым годом, предлагаемой частной недвижимости в аренду на черноморском побережье России, все больше и больше. И качество этой недвижимости теперь сильно отличается от того, что многие помнят еще с советских и постсоветских времен, когда приезжая на вокзал в Сочи, вы видели на перроне нескончаемую вереницу табличек – «Сдаю комнату». Минимальный набор оснащения таких «комнат» (2 кровати, 2 тумбочки, шкафчик, линолеум на полу, старые обои и неизменный затхлый запах) никого не удивлял. Теперь же комнаты переросли в полноценные квартиры или апартаменты с дизайнерским ремонтом, богатым оснащением, кухней и шикарными видами на море, горы или ландшафт. И гости также быстро привыкли к хорошему и стали еще более требовательны.

Качество гостя, если можно так выразится, с тех времен тоже сильно поменялось. Если раньше гости были весьма непритязательны и довольствовались малым, то теперь запросы некоторых гостей выросли в разы. При этом насколько этот гость аккуратен с вашей недвижимостью, давно уже не определяется ценой, и ограничительно высокая стоимость аренды теперь далеко не гарант того, что заедет чистоплотный, вежливый, спокойный гость.

2. Кто же останавливается в вашей недвижимости?
В 95% из 100% в Сочи приезжают отдыхать семьями с детьми. Каждый, кто сдает недвижимость на побережье понимает и осознает, что это основная целевая аудитория арендаторов. Поэтому добротная мебель и качественный ремонт из соответствующих материалов – это правило номер 1 при сдаче недвижимости в аренду.


Иногда дети бывают просто стихийным бедствием (к некоторым взрослым, правда, это тоже может относится), и от этого не убережется ни один арендодатель. Главное, чтобы потом, сдаваемый объект, легко было привести в порядок. Именно поэтому очень важны моющаяся краска на стенах, мебель без фрезеровки, качественная легко очищаемая ткань на диванах и креслах и т.д., есть много нюансов, которые позволяют снизить последствия вандализма и их стоит учитывать при ремонте.

Если говорить в целом, насколько арендаторы культурны и бывают ли какие-то проблемы с ними, и бывали ли у нас какие-то особенные ситуации? На нашей истории каких-то очень серьезных проблем с гостями не было, надеемся и не будет. Однако, бывало, что требования гостя не согласовывались с изначальным предложением, и на этой почве гость оставался не доволен, хотя просто не изучил правила аренды и особенности проживания.
Угодить абсолютно всем невозможно, даже при больших стремлениях к этому. Никто и ничто не идеально. Поэтому мы с пониманием относимся к притязаниям некоторых гостей, но иногда, все же, отказываем гостям в дальнейшем проживании или в последующих бронированиях наших объектов, особенно, когда понимаем, что прибыльность от таких гостей по сути ниже, чем количество потраченных ресурсов и нервов на удовлетворение их потребностей.

3. Есть ли зависимость от того, какой именно гость заезжает?
Нам бы не хотелось в данной статье разделять гостей по половой принадлежности, возрасту, расе, стране и, тем более, цвету кожи. За все время, которое мы занимаемся арендой, мы уже подметили для себя ряд тенденций в каждой из этих групп. Однако, чтобы не быть осужденными читателем и обществом, все наши наблюдения мы можем рассказать собственнику недвижимости только в частном порядке. Скажем только одно, что конечно же, в каждой группе есть свои нюансы, но отказать кому-то в аренде только из-за принадлежности к какой-то из групп, мы не вправе.
Однако, в целом россиян в Сочи отдыхает гораздо больше, чем приезжих из-за рубежа. Иностранцы появляются в Сочи в основном только на международных соревнованиях. И, конечно же, много гостей из соседних стран – Белоруссия, Молдавия, Украина (сейчас на 2023г нет), Казахстан и т.д.

4. Урегулирование споров.
В зависимости от самого спора, применяются и меры урегулирования. Если с арендатором был договор, то все споры урегулируются по нему, хотя иногда и он не поможет. К тому же Договор не всегда составляется и подписывается, особенно, если проживание короткое или недвижимость была забронирована через наш сайт или другие маркетинговые площадки, где есть Договор оферты и Правила, с которыми гость соглашается при бронировании (акцептирует).
Иногда доверительный управляющий, принимая апартамент в день выезда гостя, может и не заметить пропажу каких-то мелких предметов, типа - части столовых приборов или даже посуды, полотенец и белья. Один раз у нас был случай, когда гости умудрились выдернуть из стены кран в ванной комнате, но до выезда они умело прикрепили его обратно на клей, просто чтоб держался. Естественно, мы сразу этого не заметили. Поломка была обнаружена только тогда, когда горничная включила воду, чтобы налить в ведро воды. Гости же уже уехали.
Конечно, все споры мы всегда стараемся урегулировать мирным путем и путем переговоров. Но иногда расставаясь с гостем, мы предпочтем, чтобы он больше не появлялся в апартаментах наших собственников.

Отдельный разговор про арендаторов с домашними питомцами. Это большая, самостоятельная тема для разговора, т.к. слишком много нюансов. Например – некоторые собственники категоричны и не принимают гостей с питомцами, некоторые более лояльны, т.к. понимают, что гостей, желающих взять с собой своего любимого пёсика примерно 20% из общей массы, и это достаточно большое количество, чтобы отказываться от них.
Мы, как управляющие, извините за тавтологию, но уже собаку съели на собаках. Мы не заселяем всех подряд и нам всегда важно знать вид животного (собака, кошка, кролик ☺и пр.), порода, возраст. От понимания, кого собираются к нам привезти, мы так же рассматриваем вообще возможность заезда с таким питомцем, и в большинстве случаев, кого бы гость не хотел привезти, питомец так же живет не бесплатно, а гость отвечает за действия своего подопечного, как за свои собственные.

В целом, арендодатель должен понимать и осознавать риски при сдаче недвижимости в аренду. Никто не застрахован от «необычных ситуаций» и недобросовестных гостей. Но если опасения все-таки пересиливают, то выходом может являться Страхование недвижимости, хотя, даже здесь есть ограничения от самих страховых компаний, не покрывающих многие виды ущерба при сдаче недвижимости в аренду.

В итоге.
Мы постарались довольно коротко и совсем слегка прикоснутся к теме, что за гости отдыхают в апартаментах собственников сдаваемой недвижимости. Не углубляясь в маркетинговые исследования целевой аудитории, хотя понимание и видение у нас уже сложилось за 6 основных лет управления большим количеством апартаментов.
Самое основное, что нужно понимать арендодателю, что в Сочи (в локациях наших апартаментов), в его недвижимости будут отдыхать:
- в основном семьи с детьми,
- в основном из России,
- в основном порядочные и спокойные,
- в основном требовательные к качеству недвижимости.

Статья написана в 2020 году с правками в 2023г.

Вступление.

Давайте начнем с того, что если бы все-таки доверительное управление было бы совсем не прибыльным делом, то вряд ли этим кто-нибудь занимался. Однако здесь необходима поправочка – все зависит, конечно же, от того какая комиссия у доверенного и какой объем работ он выполняет, входящих в эту комиссию. Еще очень много зависит от количества объектов в управлении, хотя иногда это может, наоборот, негативно сказаться на прибыли доверенного.

На протяжение лет мы выявили некоторую закономерность, когда такой бизнес себя не оправдывает и доверенный отказывается этим заниматься:
- когда большие амбиции сталкиваются с реалиями;
- когда комиссия слишком низкая;
- когда много объектов в управлении, но нет помощников и персонала;
- когда доверенный – это компания с невысокой или средней комиссией, которая несет большое количество побочных затрат на бизнес;

Ранее, в наших статьях мы писали про Доверенных и Управляющих, рассказывали про Европейский опыт, и описывали, что лучше сдается в Сочи. В этой статье мы лишь косвенно прикоснемся к некоторым позициям из тех статей.

Много ли зарабатывает Доверительный управляющий?

Что понять доходы, для начала определим расходы доверенного на управление 1м апартаментом/квартирой. Соответственно, мы возьмем за пример только город Сочи, потому как в других городах, возможно, появляется иная специфика, о которой мы не знаем. И, естественно, все нижеописанное, это только опираясь на наш опыт и опыт знакомых доверенных.

Итак, расходы, которые несет управляющий. При этом помним, что количество перечисленных услуг для собственника при управлении его недвижимостью очень различается от управляющего к управляющему. Для удобства мы расписали каждый вид затрат, которые несет Управляющий и привели примерные цифры наших затрат.

Основные расходы Управляющего:
1. Уборка – ни один управляющий, только если он не работает единолично, не совершает уборку самостоятельно. Всегда нанимается горничная, а порой и не одна, которые делают это профессионально. Хорошая уборка не может дешево стоить, поэтому цены, которые мы приведем ниже, это то, что есть у нас, у многих других, как правило, дороже. Объясняется это тем, что когда есть объемы, только тогда стоимость уборок может снижаться. При этом мы считаем, что уборка на подряде, всегда лучше, чем горничные в штате. Уборка на подряде всегда качественнее, потому что горничным в штате не платят столько, сколько они получат работая сами на себя.
По поводу бесплатной уборки для гостя во время проживания, среди обычных управляющих это редкость. В основном, если гость хочет, он все-таки платит за нее. Для того, чтобы уборка для гостя была бесплатной, придется либо поднимать стоимость суток, что на фоне конкурентов не сыграет, либо управляющий должен ставить условие для гостя, что за финальную уборку платит гость, но, по нашему опыту, это встречает крайний негатив у гостей и уменьшает количество бронирований с таким условием.
Нам обходится: от 1200р до 10000р в зависимости от площади апартамента, его локации и объема уборки.

2. Прачка – у всех доверенных по-разному, кто-то берет стоимость прачечной на себя, кто-то нет. Не так давно мы поменяли принцип оплаты прачки и теперь ее оплачивает гость, т.е. стоимость стандартной прачки входит в общую стоимость проживания (логично). До этого мы оплачивали прачку со своей комиссии или ее оплачивал собственник из своего дохода. Сумма прачки, после каждого проживания гостей редко превышает 2000 руб. (от 350р) и напрямую зависит от количества гостей.

3. Химия и гостиничная хорека – это расход при каждом заезде гостей. Естественно, по хореке - собирается комплект под каждого гостя, чаще всего это 4 гостя в 1н объект, но бывает и 8 (некоторые из наших объектов в управлении). Химия и хорека же всегда должна обновляться, если некоторые жидкости не обязательно менять перед каждым заездом, если их объема еще достаточно, то губки, салфетки, тряпочки, мусорные пакеты, таблетки для посудомоечных машин, туалетная бумага, тапочки на каждого гостя, гигиенические наборы и прочие мелочи меняются при каждом новом заезде и не важно, на 2ое суток заезд или на 2 недели. В последнее время цены на многие позиции значительно выросли и теперь затраты на каждый заезд получаются не менее 1500руб. +- в зависимости от площади апартамента и количества гостей.

4. Налоги и соц.отчисления – постоянная расходная статья. Мы не будем говорить о тех, кто их не платит, однако низкая комиссия управляющего (20% и ниже), чаще всего не позволит со всеми расходами еще и платить налоги, т.к. Доверенный бизнес тогда становится вообще невозможным, ибо приносить будет только расходы. Есть несколько схем работы с налогами, которыми пользуемся мы и другие Управленцы - Договор коммерческого представительства и Агентский договор, есть и другие схемы. Отдельно о каждой из этих схем мы готовы общаться лично непосредственно с собственником, желающим сдавать свою недвижимость через нас.
Отдельно про комиссию маркетплейсов (маркетинговых площадок) - она не каким образом не входит в налогооблагаемую для собственника сумму бронирования, т.к. выплачивается гостем напрямую маркетинговой площадке и является их доходом.
В данный момент мы работаем как ИП с налогом в 6%, также оплачиваем все социальные взносы.

5. ГСМ и амортизация авто – невозможно вопросы заездов/выездов в разных локациях, прачечной (привезти/увезти белье), срочных проблем и запросов от собственников, решить без применения автомобиля. Да, наверное, сумма затрат на это в месяц, немного подвигается вверх или вниз в зависимости от авто, на котором работает доверенный. Но в целом, даже с очень экономичным авто, примерная сумма затрат только на топливо у нас составляет примерно 7000р. в неделю + амортизация примерно 5000р/мес.

6. Эквайринг и касса – здесь есть некоторые моменты, которые необходимо учесть.
Первое! - Эквайринг может находится на стороне управляющего, но это недешевое удовольствие, как и приобретение, так и его обслуживание. Скорее всего, это больше удел Управляющих компаний с большим количеством номеров и апартаментов, содержащих в штате бухгалтеров, которые ведут правильную кассовую отчетность.
Второе! - Онлайн касса (без эквайринга), затраты меньше, но они есть и включают в себя также обслуживание площадки посредника по приему платежей и стоимость интернет-эквайринга. Мы работаем с интернет-эквайрингом - 2,5% комиссия нашей платежной платформы + 4000р/месяц затраты на обслуживание счетов и эквайринга.

7. Время и маркетинговые площадки – время бесценно, поэтому помимо нашего сайта мы используем маркетинговые площадки, которые помогают гостям найти и забронировать объекты в нашем управлении. Так же поступают и все Управляющие. Т.к. в нашей стране не распространена практика оплаты комиссий площадок непосредственно собственником объекта (Европейская практика Управления недвижимостью), да и в целом большинство российских маркетплейсов по бронированию отелей и апартаментов забирают свою комиссию сразу после бронирования непосредственно с гостя (сумма предоплаты), то это невозможно считать расходной статьей ни для нас, ни для собственника. но это не относится к таким площадкам, как Авито и Циан, где объявление по аренде размещается единоразово раз в определенный период и оплачивается за каждое такое размещение.
У нас это получается порядка 10000р в месяц за некоторые апартаменты в нашем управлении.

8. Починить, исправить, собрать – у нас нет точной статистики, как часто приходится нам самим выполнять работу мастеров на все руки. Но мы каждый месяц сталкиваемся и не единожды (объектов много), что где-то надо поменять замок, исправить засор в ванной, где-то вкрутить лампочку (при потолках в 3 метра, без стремянки), собрать новые основания для кроватей, подкрутить/закрепить угловую шторку в ванной, подкрутить крепления столов и стульев, оттереть разрисованные детьми стены, постараться прикрепить оторванный плинтус/кухонный цоколь, поменять/установить эл.плиту взамен сгоревшей и т.д и т.п. Частенько эти работы мы выполняем сами, хотя до сих пор не понимаем почему. Основная причина, всё же, это отсутствие и/или лень экспертов, к которым можно обратиться по таким "мелочам", частенько быстрее и проще сделать всё самим. Тем не менее, о рисках происхождения этих мелко ремонтных работ должны осознавать абсолютно все арендодатели, сдающие свою недвижимость, и тем более, поставившие некачественное оборудование, дешевую мебель, сделав недорогой ремонт из дешевых материалов и т.д. В той же Европе (мы писали об этом ранее в статье..) все работы такого плана выполняют специалисты с почасовой (!) оплатой.
Однако мы начинаем понимать, что наша комиссия никаким образом не покрывает энерго и временные, а иногда и физические, затраты на такие виды работ. Одно дело вызвать мастера и проследить, другое - делать самим.

9. Подарки – одно время у нас были комплименты для всех заезжающих от 10 суток – наши брендированные пряники и комплекты чая, иногда бутылка вина. Со временем, когда мы поняли, что это, как ни странно, не повышает оценку со стороны гостя, а мы несем финансовые потери, мы отказались от этой идеи. Сейчас мы дарим вино или шампанское только для самых дорогих наших гостей.

В итоге, сколько?

Мы посчитали и пришли к выводу, что при всех средних показателях - количества суток проживания (летом – 5, зимой – 3), средней стоимости апартамента в 50м2 летом в 8000р/сутки – зимой в 3000р/сутки, средних стоимостях затрат управляющего на каждый апартамент и каждый заезд/выезд, доверенный управляющий:
Летом – из суммы своей комиссии тратит порядка 50% и более на стандартные затраты (уборка, подготовка апартамента (химия и хорека), налоги и т.д.);
Зимой – из суммы своей комиссии тратит порядка 95 и даже более % на стандартные затраты, т.к. стоимость этих затрат неизменны, а суммы за проживания снизилась в разы.
Также необходимо посчитать в перечисленные расходы выше такие постоянные для нас и для многих Управляющих затраты, как хостинг и ведение сайта, платный для сайтов с возможностью бронирования блок бронирования и прочие интернет затраты (реклама, сертификаты и пр).

Таким образом, мы в очередной раз убеждаемся в том, что ставить комиссию управления ниже 25%* без наличия хоть каких-то объемов в объектах – это, по большей части, постоянно уходить в, так называемый, минус, по крайней мере не в сезон. В целом, именно такая комиссия у, уважающих себя и своих партнеров, Управляющих чаще всего и предлагается в Сочи.
Поэтому, если Управляющий вам предлагает работать с ним по комиссии ниже 25%, то скорее всего он лукавит, и добирает свою комиссию способами, о которых собственник недвижимости даже не подозревает. При этом, иногда, совсем и не важно какое количество объектов у Управляющего в обслуживании, т.к стоимость основных затрат по ним также пропорционально увеличивается. Хотя мы не отрицаем, что у кого-то комиссия может быть чуть ниже из-за пула похожих друг на друга объектов на аренду, находящихся в одной локации, или за счет каких-то других, предлагаемых гостям платных услуг, например - питание, экскурсии, уборка и т.д.

*Имеется ввиду комиссия, при которой Управляющий сам находит гостя, самостоятельно его ведет и применяет все инструменты, которые он разработал для данного процесса. С затратами, перечисленными выше.
Комиссия может быть значительно ниже, если Управляющим выполняется лишь ряд условий, например только передать ключи и организовать уборку, правда это уже не называется Управлением.

За более подробной консультацией для тех, кто только начинает управлять недвижимостью и для тех, кто начинает сдавать свои апартаменты/квартиры/дома через доверительных управляющих, по затратам и доходам с аренды, обращайтесь по нашим телефонам, указанным на сайте или пишите нам happy-info@mail.ru.


Статья написана в 2021 году и обновлена в 2023г.

Вступление.

Для начала напомним, что мы говорим только про Сочи, а теперь уже и не совсем Сочи, а про федеральную территорию Сириус, т.к. объекты в нашем управлении находятся только в нем. В частности, в бОльшей степени мы позиционируемся в бывшем курортном районе «Имеретинский», ныне – «Альфа Сириус». Ниже, тем не менее, для простоты восприятия, мы будем употреблять общую локацию – Сочи.

В этой статье мы попробуем раскрыть какой именно годовой доход может получить собственник того или иного жилья, в нашем случае мы будем говорить на примере апартаментов (квартир). Мы так же затронем тему недополучения доходов, причины и возможные решения.

Много ли зарабатывает собственник, сдающий недвижимость в аренду в Сочи?

И да, и нет. Как мы писали в предыдущих наших статьях, доход от сдачи недвижимости в Сочи, напрямую зависит от качества этой недвижимости, площади и локации. Далеко не секрет, что уже давно в Сочи лучше работают апартаменты площадью от 40м2, с выделенной отдельной спальней, с качественным красивым ремонтом, добротной, удобной мебелью и красивым видом из окна («желательно, чтобы было видно море» - так говорят наши гости). Апартаменты, в которых можно разместиться семьей и не чувствовать при этом особого стеснения. А если при этом, в локации, где располагается недвижимость, есть еще и инфраструктура для отдыха (бассейны, пляжи, кафе и рестораны, игровые комнаты, стадионы и парки развлечений), то интерес к аренде такой недвижимости, возрастает у гостей курорта еще больше.

Для аналитики давайте возьмем именно хороший вариант, где присутствует качественный приятный=дизайнерский ремонт, есть виды на море или на бассейн, красивый двор или парк. Апартаменты находятся в одной из лучших локаций всего Сочи. В стране не происходит никаких потрясений, все стабильно и ровно. Рядом (в Имеретинской низменности) не появляются дополнительные стройки новых жилых комплексов, собственники квартир в которых так же сдают свою недвижимость в аренду. Расходы на содержание недвижимости особо не растут (ЖКХ, уборка, ремонт, расходники, комиссии управляющих и т.п). Без дней, недель или месяцев, закрываемых в течение года для проживания самого собственника. То есть предлагается оценить доходность со сдачи апартаментов в посуточную аренду при довольно тепличных/идеальных условиях.
И так, средняя сумма без расходов и в условиях, перечисленных выше.
Доход в год:
До 30м2 (студии) = 1 500 000р
До 50м2 (студии или с выделенной спальней) = 3 500 000
До 80м2 (с 1й или 2мя спальнями) = 3 900 000
До 110м2 (с 2мя спальнями) = 8 900 000
До 150м2 (с 3мя спальнями) = 10 500 000

Подробнее о том, что влияет на прибыль от аренды.
Разберем подробнее, что влияет-влияло на итоговую прибыль и тенденции последних нескольких лет. Далеко вглубь не полезем, т.к. основные изменения начались в конце 2019 года, начале 2020г.
1. 2020 год – начало пандемии. Всех заперли по домам. В марте мы получили более 250 отмен бронирований на весну, лето и осень по всем апартаментам в управлении. Медным тазом накрылись отдых, массовые мероприятия, магазины/рестораны и, даже, горнолыжные курорты. Недополучение прибыли ударили по всем курортам Сочи, многие закрылись на время, а некоторые и вовсе перестали существовать. Ситуацию немного выровняло лето. Но в любом случае, это было провальное лето по сравнению с предыдущими годами.
2. 2021 год – пандемийные «мероприятия» продолжаются. Достроены и сданы небольшие квартирные комплексы и большой ЖК в Сириусе, собственники делают ремонты и начали их сдавать. По всей Имеретинской низменности прибавилось примерно 1500 апартаментов и квартир под сдачу. Возросла конкуренция. Появилось много жилья в среднем и ниже среднего ценового сегмента.
3. 2022 год – начало СВО. Санкции. Резкий рост цен на все товары для дома. Мораторий на строительство в Сочи, почти отменен. По всему Сочи идет стройка огромных жилых комплексов, бОльшая часть собственников в которых инвестирует в метры для последующей сдачи в аренду.
4. 2023 год – цены продолжают расти уже на всё. СВО продолжается. Санкционное давление продолжается. Отток платежеспособного населения из России особо не спадает. Продолжает расти количество нового жилья под сдачу (достраиваются комплексы, заселяются).

Возражение:
Но ведь с началом СВО, многие переориентировались на Российский туризм и отдых.
Ответ:
Да. Но цены выросли не только на товары, но и на билеты и проживание, для среднего сегмента аренда на курортах стала, местами, непосильной. Плюс в Сочи больше не едут отдыхать иностранные туристы (почти совсем). И хотя у нас это был совсем небольшой процент (порядка 5%) от всех остальных гостей, но именно эта категория была максимально платежеспособной.

Возражение:
Цены на расходы растут, но ведь и цена аренды выросла?
Ответ:
Цены выросли, а платежеспособность людей упала. Кризис все переживают по-разному, но среднего класса (основная целевая аудитория Российских курортов) он коснулся особенно сильно. Какими бы высокими цены не были, если товар предложить не кому по такой цене, то нет и смысла в таких ценах или в таком товаре.

Возражение:
Но можно же немного снизить стоимость аренды, чтобы привлечь как можно больше гостей, иногда лучше продать дешевле, но много, таким образом нивелировать время, когда аренды нет (межсезонье, отмены, незаезды…)?
Ответ:
Можно снизить, но тогда на много, чтобы приблизиться к дешевому ценовому сегменту. Однако, изначальный уровень курорта и самой недвижимости может не позволить произвести демпинг. Можно не вложиться в расходы и в итоге получить до смешного мало или вовсе ничего не получить. К тому же дешево и много не равно качественно. Мы все, когда сдаем свою недвижимость в аренду, немножечко, а иногда и сильно, боимся за ее сохранность. И доход с этой аренды должен быть таким, чтобы наши страхи развеивались, ну или как минимум, переходили в разряд спокойного приятия.

Какой вывод?

Если говорить про доходы именно в последние года 3, то, все-таки, учитывая все расходы и глобальные ситуации, суммы, указанные вверху, можно смело сокращать на треть +-.
Хотя мы и писали в предыдущих статьях о том, что влияет на стоимость аренды и какая аренда лучше посуточная или долгосрочная, основные моменты перечислим ниже.
В увеличении прибыли могут помочь (по значимости для аренды):
1. Качественный ремонт (дизайнерский, с применением отличных материалов, добротной красивой и удобной мебелью, с качественной, эргономичной, оснащенной техникой кухней). Кстати с качественным ремонтом и подбром качественной мебели и деталей интерьера можем помочь мы, но об это в будущих статьях;
2. Живая экологичная локация (вид из окна, море/пляж рядом, инфраструктура, бассейны и пр.)
3. Управляющие - целый спектр условий и задач (обсуждалось в прошлых статьях);
4. Схема работы/сдачи недвижимости в аренду (суточно или долгосрок, коммерческая схема или индивидуальная и т.п).

И конечно же не забываем, что если говорить про помесячный доход, то он сильно зависит от сезона. Это особенно важно для тех, кто использует летние даты для собственного проживания в своих апартаментах на периодической основе.



Статья написана в декабре 2023 года.